Especialistas alertam que a inteligência artificial cria documentos com aparência profissional, porém genéricos. O erro na análise de dívidas, impostos e documentos pode levar à perda do imóvel, exigindo revisão humana obrigatória.
Douglas Cabral, advogado especialista em Direito Imobiliário
A inteligência artificial já consegue escrever minutas de contratos de compra e venda de imóveis em apenas alguns minutos. Essa rapidez traz uma falsa sensação de segurança para quem acredita que o documento está pronto. No entanto, a facilidade esconde riscos graves. Falhas na verificação de documentos ou dívidas podem, no futuro, anular a compra ou causar prejuízos financeiros enormes.
Para discutir esse tema, o advogado Douglas Cabral, especialista em Direito Imobiliário do escritório Barcellos Tucunduva e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), explicou os pontos de atenção. Ele destaca que a tecnologia é útil, mas perigosa quando substitui o julgamento humano sobre a situação real do imóvel.
- A IA cria textos bonitos, mas genéricos, que não refletem a história específica do imóvel.
- Dívidas antigas, impostos em aberto e gravames podem passar despercebidos pela máquina.
- O advogado é obrigatório por lei para validar contratos, mesmo com o uso de IA.
- Enviar dados pessoais para apps de IA pode violar a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).
- O erro muitas vezes só aparece depois, na hora de registrar o imóvel ou em processos judiciais.
O perigo da aparência profissional
O risco central é a "falsa aparência de suficiência", afirma Cabral. A IA gera minutas bem redigidas, mas na maioria das vezes são textos genéricos. Eles não refletem a situação concreta do imóvel nem a negociação mantida entre as partes. O resultado pode ser um contrato que "parece bom", mas que não protege de maneira ampla as partes envolvidas na transação.
Verificações que a máquina não faz
A compra de um imóvel exige verificações que vão além da redação do papel. É necessário analisar detalhadamente as certidões relativas ao imóvel e aos proprietários. Também se deve checar a existência de ônus e débitos vinculados ao bem, o regime de bens dos vendedores e se há participação de espólio ou de pessoa jurídica. A IA, sozinha, não substitui essa análise detalhada, conhecida como *due diligence*.
Erros jurídicos e registrais
Outro risco é a geração de referências jurídicas incorretas. A IA pode citar legislação ou jurisprudência inexistente ou desatualizada. Também podem ser ignoradas particularidades da operação e exigências registrais ou tributárias locais. Cláusulas sobre prazos, obrigações, inadimplemento e responsabilidades podem aparecer de forma inadequada. "Embora o texto produzido pela IA possa parecer tecnicamente bem estruturado, o principal risco está na ausência de adequação à realidade jurídica, registral e comercial daquela negociação específica. Isso pode gerar lacunas relevantes que somente uma análise especializada consegue identificar", explica o advogado.
Imobiliárias e limites legais
Imobiliárias podem utilizar a IA como ferramenta de apoio operacional, mas há limites claros. A legislação estabelece que consultoria e assessoria jurídicas são atividades privativas da advocacia. Por isso, o uso da tecnologia não substitui a análise jurídica. Isso é especialmente crítico em operações envolvendo imóvel pertencente à espólio ou à pessoa jurídica, imóveis com penhora, usufruto ou pendências de regularização. Negócios com permuta, condições atípicas de financiamento ou pagamento também exigem cuidado. "Em todas as transações imobiliárias a revisão jurídica é recomendável, mas especialmente as negociações que envolvem valor relevante ou alta complexidade, porque o custo do erro, como perda do imóvel, fraude à execução ou nulidade, pode superar em muito o custo da análise", ressalta.
Proteção de dados pessoais
Há ainda cuidados relacionados à proteção de dados. Inserir em ferramentas abertas nomes, documentos, informações financeiras e valores da negociação pode gerar riscos à confidencialidade. É preciso atenção às regras da LGPD e às políticas de tratamento e armazenamento de informações da plataforma utilizada para evitar vazamentos de dados sensíveis.
Tecnologia como assistente, não substituta
Para Cabral, a tecnologia pode ser útil quando empregada como apoio. Ela ajuda a comparar versões de documentos, elaborar *checklists* de *due diligence*, identificar pontos a serem examinados e agilizar a redação de cláusulas, tudo sob supervisão profissional. "A IA é valiosa quando usada como assistente do profissional, mas jamais como seu substituto. Ela reduz tempo, mas não reduz responsabilidade. No Direito Imobiliário, onde o erro muitas vezes só aparece no registro ou no litígio, a revisão especializada continua sendo um dos principais fatores de segurança da operação", conclui.
