O Superior Tribunal de Justiça (STJ) suspendeu processos sobre locações de curta duração em condomínios, mas isso não significa que o Airbnb seja permitido ou proibido. A decisão final definirá se a regra de 'uso residencial' basta para barrar a prática ou se precisa de proibia expressa na convenção.
Fonte: P+G Trendmakers
O congelamento dos julgamentos em todo o país sobre as regras de condomínios e locações de curta duração, como o Airbnb, não transforma essa prática em algo automaticamente permitido ou proibido. Até que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) não dê uma resposta final, os condomínios podem seguir usando as regras atuais, mas devem ter muito cuidado ao criar novas restrições.
Essa parada judicial acontece no chamado Tema Repetitivo 1.443. A grande dúvida que o STJ vai resolver é se dizer que o prédio é "apenas residencial" já serve para banir a aluguel de diárias. Ou seja: será que é preciso ter uma proíbição escrita de forma bem clara na convenção do prédio Isso afeta tanto quem mora lá, quanto os donos de apartamentos usados como investimento e os prédios cheios de visitantes.
- A suspensão é apenas para os tribunais, não muda as regras do dia a dia.
- "Uso residencial" não é a mesma coisa que "proibido alugar por dia".
- Síndic não pode inventar regras sozinhos; precisam de assembleia.
- A decisão do STJ servirá de regra geral para todo o Brasil.
- Cuidado: a falta da palavra "Airbnb" na convenção não autoriza alugar.
Entenda a diferença entre a pausa e a regra
Conforme explica Raphael Medeiros, advogado especialista em Direito Imobiliário do escritório GMP G&E Advogados Associados, o ponto principal é entender o que essa parada realmente faz. "A suspensão é processual, não material. Ela pausa as ações que discutem se o fato do prédio ser residencial já barra o aluguel curto. Não quer dizer que o STJ liberou ou proibiu o Airbnb em todo lugar, nem que as regras antigas sumiram", diz ele.
Na prática, o síndico continua funcionando normal. Ele pode cobrar o que já está escrito na convenção ou nas decisões de assembleias. Porém, ele não pode criar sozinho uma nova regra para proíbir o Airbnb. As assembleias também podem falar sobre o assunto e criar regras, mas precisam chamar todo mundo direito e ter o número mínimo de votos certo.
"O síndico obedece às regras que existem, mas não pode criar proibição nova por conta própria. A assembleia pode deliberar, mas seguindo a forma certa de convocação e quórum. Para mudar a convenção e proíbir geral, o caminho mais seguro é aprovar com dois terços dos donos", afirma Medeiros.
Cuidado com a regra de "uso residencial"
Enquanto o STJ não define tudo, o especialista aconselha cautela, principalmente em prédios que querem barrar o Airbnb só porque a regra diz que é "uso residencial". Multas e bloqueios precisam ter base legal e dar chance para o dono se defender.
Essa é justamente a polêmica que o tribunal vai julgar. Uma regra pode dizer que o prédio é "exclusivamente residencial" sem mencionar Airbnb ou internet. Para Medeiros, isso é vago. Nesses casos, para barrar o aluguel, tem que olhar como o apart é usado: se virou uma "pousada" ou atividade de trabalho, e não uma casa.
Já uma regra que diz claramente "proíbido aluguel por plataforma digital" é mais forte e fácil de seguir. "A proibição expressa é mais objetiva: a regra diz que não é possível. Isso evita problemas, desde que tenha sido aprovada de forma válida e não seja usada de forma abusiva", explica.
Essa diferença é crucial para prédios antigos, que não sabiam do Airbnb quando criaram as regras.
Dependendo da decisão, os caminhos mudam. "Se o STJ achar que 'residencial' já basta, os prédios podem barrar o aluguel curto só com base nisso. Se achar que precisa de proíbição escrita, os prédios terão que mudar a convenção com dois terços de votos para criar essa barreira", afirma o advogado.
O que observar além do site de aluguéis
O jurista alerta que o site usado para anunciar não é a única coisa que importa. "Nem todo anúncio online é incompatível com moradia. Avalia-se a duração, a frequência, os serviços e como o imóvel é explorado, não só o fato de estar no Airbnb", salienta.
Portanto, alugar por um tempo maior não é o mesmo que receber hóspedes diferentes a cada dia. As características da atividade importam mais que o nome da plataforma.
Uma decisão que vira regra nacional
O caso é importante porque usará o rito de recursos repetitivos. A decisão do STJ será um guia para todos os outros juízes no Brasil. Isso pode confirmar ou mudar um entendimento que o tribunal teve em maio. "Se confirmar o entendimento de maio, o uso residencial basta para barrar o aluguel comercial. Se exigir proíbição clara, a regra anterior perde força", diz Medeiros.
Até lá, quem quer alugar não deve achar que a falta da palavra "Airbnb" na regra é uma permissão. É preciso checar o destino do prédio e a forma de uso.
Para os condomínios, agora é hora de revisar as regras e ver se elas fazem sentido hoje. Se quiserem proíbir, levem para a assembleia com o quórum certo. "Também é bom ter regras de segurança proporcionais, sem virar proíbição disfarçada. O foco é evitar comércio abusivo, mas também não criar regras aleatórias que firam o direito de ter sua casa", conclui o advogado.
