Déficit de 17,3 milhões de hectares de Reserva Legal: como regularizar

O Brasil tem um déficit de 17,3 milhões de hectares de Reserva Legal. Produtores com passivos ambientais precisam regularizar para acessar crédito e evitar prejuízos.

O Brasil possui um déficit estimado em 17,3 milhões de hectares de Reserva Legal, segundo dados do boletim Termômetro do Código Florestal. Para os produtores rurais, isso pode significar dificuldades de acesso a financiamentos e seguros agrícolas, além de comprometer a comercialização e o valor de mercado das propriedades.

• 17,3 milhões de hectares é o tamanho do déficit de Reserva Legal no Brasil.
• Entre 2019 e 2025, foram registradas mais de 831 mil operações de crédito rural com sobreposição a alertas ambientais.
• Essas operações somam mais de R$ 90 bilhões em recursos expostos a riscos ambientais.
• O Cadastro Ambiental Rural (CAR) já tem 436,9 milhões de hectares declarados, mas a análise e validação ainda são lentas.
• A regularização da Reserva Legal pode ser feita por recomposição na própria área ou compensação em outra área, dependendo da data da intervenção.

Levantamentos recentes do Monitor do Crédito Rural mostram que, entre 2019 e 2025, foram registradas mais de 831 mil operações de crédito rural com algum tipo de sobreposição a alertas ambientais. Juntas, elas representam mais de R$ 90 bilhões em recursos expostos a riscos ambientais.

Ao mesmo tempo, o Cadastro Ambiental Rural (CAR) alcançou a marca declaratória de 436,9 milhões de hectares no país. No entanto, a lentidão na análise e na validação dos cadastros pelos órgãos estaduais ainda impede o avanço de parte dos processos de regularização.

Em um cenário de fiscalização por satélite e de regras mais rígidas do Conselho Monetário Nacional (CMN), produtores com passivos ambientais precisam avaliar se a regularização da Reserva Legal deverá ocorrer por meio da recomposição da vegetação na própria propriedade ou da compensação em outra área. A medida é necessária para evitar prejuízos e outros impactos sobre a atividade rural.

Quando é possível compensar e o que muda na prática

Segundo a advogada Tatiany Teixeira, especialista em Direito Ambiental e Agrário e presidente da Comissão de Direito do Agronegócio da OAB/DF, a compensação ambiental é um mecanismo legítimo previsto pelo Código Florestal. A possibilidade de utilizá-la, entretanto, depende principalmente da data em que ocorreu a retirada da vegetação.

A especialista destaca a linha divisória de 22 de julho de 2008:

• Intervenções até 22 de julho de 2008: é permitida a compensação do déficit de Reserva Legal por meio de Cotas de Reserva Ambiental (CRA), arrendamento de área sob regime de servidão ambiental ou cadastramento de outra área equivalente no mesmo bioma.
• Intervenções após 22 de julho de 2008: a regra é substancialmente mais rígida. A legislação exige prioritariamente a recomposição na própria área degradada, tornando a compensação fora do imóvel uma exceção mais complexa e restrita.

"A compensação representa um excelente instrumento de regularização, especialmente para passivos consolidados antes de julho de 2008. Contudo, o produtor não pode encarar o mecanismo como uma solução automática para qualquer infração. Para intervenções recentes, a obrigação primária continua sendo a recuperação da própria área impactada, sob pena de indeferimento pelos órgãos ambientais", alerta Tatiany Teixeira.

Entre as alternativas previstas para compensar o déficit estão a aquisição de Cotas de Reserva Ambiental, o arrendamento de áreas sob regime de servidão ambiental, a doação ao poder público de áreas localizadas em unidades de conservação pendentes de regularização fundiária e o cadastramento de outra área equivalente, com vegetação nativa, localizada no mesmo bioma.

A existência dessas modalidades, porém, não significa que a compensação será automaticamente aprovada. O processo depende da análise do CAR, da comprovação de que o déficit foi constituído antes de 22 de julho de 2008 e da aprovação da área apresentada ao órgão ambiental competente.

Por que a regularização ainda demora e quanto pode custar

Apesar de o país possuir cerca de 70 milhões de hectares de vegetação nativa excedente com potencial para compensação e Pagamento por Serviços Ambientais (PSA), o principal gargalo continua sendo a lentidão na análise do CAR pelos órgãos estaduais.

Embora o cadastro tenha avançado como declaração, a falta de validação oficial impede a emissão célere de títulos e a averbação formal das compensações.

Além das barreiras burocráticas, os custos envolvidos na compensação ambiental vão muito além do valor do hectare de vegetação nativa no mercado. De acordo com a especialista, o cálculo deve levar em consideração:

1. Valoração do ativo ambiental: preço de mercado do hectare no mesmo bioma (que varia conforme a oferta e a demanda regional);
2. Estudos técnicos e georreferenciamento: elaboração de laudos para comprovar equivalência ecológica e ausência de sobreposição territorial (como terras indígenas ou Unidades de Conservação);
3. Procedimentos administrativos e jurídicos: custos com a retificação do CAR, elaboração do Projeto de Recomposição de Área Degradada e Alterada (PRADA) e formalização de Termos de Compromisso (TC) junto ao Ibama ou aos órgãos estaduais.

"Muitas vezes, o custo total da regularização preventiva e da compensação correta é substancialmente inferior aos prejuízos decorrentes do travamento de linhas de crédito e da imposição de embargos. O valor investido em adequação protege o patrimônio do produtor", explica a advogada.

O que verificar antes de comprar uma propriedade rural

Os cuidados também devem ser adotados por quem pretende comprar uma fazenda. Isso porque a obrigação de regularizar uma área degradada acompanha o imóvel, mesmo quando o dano foi provocado pelo proprietário anterior. Sem uma análise ambiental antes da compra, o adquirente pode assumir custos elevados, embargos e outras obrigações, além de enfrentar dificuldades para obter crédito ou negociar a propriedade futuramente.

Tatiany Teixeira orienta que, antes de fechar o negócio, o comprador deve verificar a situação do Cadastro Ambiental Rural da fazenda e consultar a existência de multas, embargos ou alertas ambientais relacionados ao imóvel. Também é necessário confirmar se a propriedade apresenta sobreposição com terras indígenas, unidades de conservação, áreas públicas ou outros territórios protegidos.

O comprador deve ainda identificar quando ocorreu a retirada da vegetação, uma vez que essa data determina as possibilidades de regularização. Também é fundamental verificar se existem compromissos de recuperação ou compensação vinculados ao imóvel, pois essas obrigações podem ser transferidas ao novo proprietário.

Checklist de proteção para o produtor e investidor:

• Validação e status do Cadastro Ambiental Rural (CAR) junto ao órgão ambiental competente;
• Cruzamento de dados para verificação de alertas ou embargos ativos no Ibama e nos sistemas estaduais;
• Análise de sobreposição geográfica com áreas protegidas ou não destinadas;
• Comprovação da linha temporal da intervenção (laudos de imagem de satélite pré e pós-2008).

A especialista ressalta que a regularização preventiva é importante não apenas para atender à legislação, mas também para proteger a atividade produtiva e o patrimônio rural.

"Diante de um ecossistema financeiro e fiscalizatório que cruza dados de satélite com contratos bancários em tempo real, a compensação ambiental dentro da legalidade é a garantia da continuidade produtiva e do valor de mercado da propriedade rural", afirma Dra. Tatiany Teixeira.