Brasileiros compram terras baratas no Paraguai para investir

Uma nova geração de investidores brasileiros está comprando terras agrícolas no Paraguai, atraída por preços mais baixos, impostos menores e um ambiente de negócios mais favorável. Diferente do passado, quando os agricultores migravam para produzir, hoje o foco é diversificar o patrimônio e investir em ativos rurais.

Durante boa parte das últimas décadas do século passado, milhares de agricultores brasileiros fizeram as malas e, literalmente, também a cuia para migrar ao Paraguai.

Atraídos pelo solo fértil, pelo baixo preço das terras (a venda de 50 hectares no Paraná permitia comprar até 5 mil hectares no país vizinho) e pelos incentivos do governo paraguaio, esses produtores prosperaram do outro lado da fronteira a partir dos anos 1970, em um movimento semelhante ao da ocupação agrícola do Centro-Oeste brasileiro no mesmo período. A presença dos brasileiros foi tão marcante que deu origem ao termo "brasiguaios".

• O Paraguai recebeu um recorde de 47.687 pedidos de residência de estrangeiros em 2025, sendo 23.526 autorizações para brasileiros.
• A região do Chaco paraguaio é a mais procurada, com terras custando entre US$ 400 e US$ 2.000 por hectare, valor muito abaixo da média brasileira de R$ 22.951.
• O Paraguai adota o modelo tributário "10-10-10", com 10% de imposto sobre consumo, renda empresarial e renda pessoal, o que atrai investidores.
• A Rota Bioceânica, uma rodovia que ligará o Brasil ao Chile passando pelo Paraguai, promete melhorar o escoamento da produção agrícola do Chaco.
• O mercado de terras no Paraguai ainda tem baixa liquidez e exige cuidado com a legalidade dos títulos de propriedade.

Agora, décadas depois, o Paraguai vive uma nova onda de brasileiros interessados em fazer o mesmo caminho em busca de terras agrícolas, movimento que se intensificou nos últimos anos.

Em 2025, o governo paraguaio registrou recorde histórico em pedidos de residência de estrangeiros, com 47.687 solicitações e 40.600 concessões. Os brasileiros lideraram as autorizações, com 23.526 residências aprovadas, representando 8% do total. Os números são da Direção Nacional de Migrações (DNM), órgão do Executivo paraguaio.

O Paraguai contabilizava 156.804 imigrantes no Censo de 2022 do Instituto Nacional de Estatística (INE). Desses, 52.301 são brasileiros, cerca de um terço do total.

Mas o perfil de quem chega agora ao Paraguai é um pouco diferente do passado. Se antes a maioria dos brasileiros atravessava a fronteira em busca de terras baratas para produzir, hoje o objetivo é outro.

"Nas décadas passadas, eram colônias familiares que se estabeleciam para produzir diretamente. Hoje os investidores chegam com capital e tecnologia", diz Gonzalo Salazar, sócio da imobiliária paraguaia Tierras del Chaco, que tem foco no Chaco e está instalada em Colonia Neuland.

O interesse está mais concentrado na diversificação patrimonial, na compra de ativos rurais e na expansão de negócios do que, necessariamente, na produção agrícola.

"São vários perfis: produtores buscando diversificação, não como fuga do Brasil, mas como estratégia de valorização de longo prazo, empresários ampliando seus portfólios e investidores de diferentes setores", avalia Daniel Meireles, sócio-diretor da imobiliária brasileira Acres Imobiliária Rural.

"Há também quem busque captar recursos em dólar, já que é possível obter financiamento nos Estados Unidos utilizando imóveis no Paraguai como garantia", emenda.

É difícil precisar quanto do dinheiro que circula no mercado imobiliário paraguaio tem origem em investidores brasileiros, mas o volume é certamente relevante dentro dos US$ 1,9 bilhão movimentados pelo setor imobiliário paraguaio até 2025, segundo o Banco Central do Paraguai. De acordo com a imprensa local, o mercado imobiliário responde por cerca de 12% do PIB do país, estimado em US$ 49,2 bilhões no ano passado.

A economia paraguaia como um todo vive um momento aquecido. No ano passado, o PIB do país cresceu 6,6% e a expectativa do Banco Central paraguaio é de que neste ano continue em ritmo acelerado, com alta de 4,4%.

O bom momento também se reflete na atração de capital estrangeiro: o investimento direto no Paraguai atingiu o recorde de US$ 1,18 bilhão em 2025, alta de 7,6% sobre os US$ 1,097 bilhão registrados em 2024, segundo a Cepal. Desse total, o Brasil respondeu por US$ 76,6 milhões, avanço de 4,8% na comparação anual.

Esse cenário de expansão econômica também se reflete no mercado de terras. Gonzalo Salazar, da Tierras del Chaco, relata que a procura de brasileiros por terras no país vem crescendo desde 2019 e se intensificou nos últimos dois anos.

"Essa aceleração coincidiu com o desenvolvimento da Rota Bioceânica e o fortalecimento da produção agropecuária no Chaco", diz.

A Rota Bioceânica é um conjunto de rodovias, com cerca de 2,4 mil quilômetros de extensão, que promete rasgar Brasil, Paraguai, Argentina e Chile, ligando o Porto de Santos, no Brasil, aos terminais de Antofagasta, Mejillones e Iquique, no Chile. Estima-se que o trecho paraguaio tenha entre 500 e 600 quilômetros de extensão.

A ideia é que as costas do Oceano Pacífico e Atlântico e o interior de quatro países estejam interligados, facilitando o escoamento de commodities.

Apesar de a Rota Bioceânica ser uma vitrine importante para os negócios, para Salazar, o principal atrativo para se investir no Paraguai continuam sendo os preços das terras. "São mais competitivos em comparação com o Brasil e também com a Argentina", diz.

Mas não são apenas os preços que chamam a atenção. Na avaliação de Júlio Mühlbauer, CEO e fundador da proptech Reland, o Paraguai entrou definitivamente no radar dos investidores brasileiros por reunir fatores que dificilmente aparecem combinados em outros mercados.

"O Paraguai começa a aparecer no radar de investidores brasileiros por uma combinação muito objetiva de fatores: disciplina macroeconômica, carga tributária mais simples, custo operacional competitivo e um mercado de terras que ainda não passou pelo mesmo ciclo de reprecificação visto no Brasil. Para quem olha patrimônio no longo prazo, essa assimetria merece atenção", afirma Mühlbauer.

Parte dessa atratividade está na estrutura tributária do país, baseada no chamado modelo 10-10-10, com 10% de cobrança de IVA, 10% de imposto de renda empresarial e 10% de imposto de renda pessoal.

O imposto imobiliário, por sua vez, permanece na casa de 1% do valor fiscal, uma base que segue sendo ajustada anualmente, mas ainda, em muitos casos, abaixo do valor de mercado.

Também há o benefício da Lei da Maquila, que estabelece a isenção de impostos sobre a importação de matéria-prima e de maquinário para empresas estrangeiras que decidirem fabricar os produtos no país, apenas um imposto único de 1% sobre o valor agregado no processo produtivo.

"Mesmo fora do regime especial de exportação da Lei da Maquila, a carga tributária dificilmente supera 30%, enquanto no Brasil o imposto de renda da pessoa jurídica pode chegar a 34%, sem considerar outros tributos sobre consumo", compara Daniel Meireles, da Acres Imobiliária.

O custo trabalhista também pesa na conta, avalia Meireles. "Enquanto no Brasil os encargos podem representar cerca de 80% do salário, no Paraguai esse percentual fica entre 35% e 40%", estima o sócio-diretor da Acres.

Soma-se a isso o custo da energia. O país não utiliza bandeiras tarifárias e atende cerca de 90% de sua demanda elétrica com a usina hidrelétrica de Itaipu, o que resulta, segundo Meireles, em tarifas entre 40% e 60% inferiores às brasileiras.

"Energia mais barata e previsível beneficia principalmente indústrias intensivas e agroexportadoras", diz.

Regiões mais e menos atrativas

Quando o assunto é compra de terras, uma das regiões que mais desperta interesse é o Chaco, extensa faixa territorial que vai da fronteira com a Argentina até as divisas com Bolívia e Brasil, somando pelo menos 30 milhões de hectares no território paraguaio.

Entre os rios Pilcomayo e Paraguai, o Chaco possui clima semiárido e ainda é pouquíssimo povoado, somando apenas 211,5 mil habitantes, segundo o Censo mais recente.

Distante da capital paraguaia, Assunção, e da Região Oriental, principal polo agrícola do país, o Chaco reúne vasta biodiversidade e foi tradicionalmente ocupado pela pecuária, com extensas áreas de pastagem, mas tem experimentado, nos últimos anos, um avanço significativo da agricultura em seu território.

A expansão de áreas produtivas, combinada a melhores rendimentos no Chaco, tem contribuído para um incremento da produção de soja no Paraguai nesta safra de 2025/2026.

De acordo com a consultoria StoneX, o Chaco cultivou quase 157 mil hectares de soja na temporada, um avanço de 4% em relação ao ciclo anterior. A produção é estimada em 376 mil toneladas, volume 13% superior ao do ano anterior.

Segundo a StoneX, algumas áreas registraram produtividades entre 3,8 e 4 toneladas por hectare, um desempenho considerado um marco para a região, por se equiparar aos índices observados na Região Oriental, tradicional polo produtor de soja do Paraguai.

Apesar desse avanço, o Chaco ainda responde por uma parcela pequena da agricultura paraguaia. Cerca de 97% da área cultivada com soja permanece concentrada na Região Oriental, o que ajuda a explicar por que as terras do Chaco continuam entre as mais baratas do país.

Gonzalo Salazar, da Tierras del Chaco, estima que o valor médio das terras varia entre US$ 400 e US$ 600 o hectare (R$ 2 mil a R$ 3 mil o hectare, no câmbio do dia), mas que pode chegar a até US$ 2 mil o hectare (R$ 10 mil) a depender da infraestrutura e da capacidade hídrica dos terrenos. Já Daniel Meireles, da Acres, estima que os preços de terras agrícolas variam entre cerca de US$ 400 e US$ 1.000 o hectare na região (R$ 2 mil a R$ 5 mil o hectare, no câmbio do dia).

Ainda assim, mesmo os valores mais altos são muito menores que a média brasileira de preços de terras, de R$ 22.951 em 2024, segundo dados do mais recente Atlas do Mercado de Terras, compilado pelo Incra no ano passado.

"Sem dúvida, o Chaco é a maior oportunidade em termos de preço", resume Valter Ziantoni, cofundador da Reland.

Um ponto relevante é que, além de as terras serem mais baratas, os custos de produção na região também são menores, lembra Gonzalo Salazar. "Como os terrenos são extremamente férteis em grande parte do Chaco, o custo de produção é relativamente muito mais baixo que na Região Oriental ou que em outras áreas produtivas do Mercosul, já que os terrenos por aqui ainda não precisam de fertilizações tão significativas como em outras zonas", diz o sócio da Tierras del Chaco.

Mas nem tudo é positivo: o Chaco também tem seus desafios logísticos, chuvas raras (são apenas 400 mm por ano, a mesma marca que se alcança em apenas um mês de verão bastante chuvoso em São Paulo) e dificuldades em encontrar e qualificar a mão de obra local.

"As principais dificuldades para se estabelecer no Chaco são o clima extremo, as altas temperaturas e a variabilidade em precipitações", analisa Gonzalo Salazar.

"O Chaco é para quem sabe operar. Não consigo imaginar nenhum lugar com mais dificuldades para operar, mas também nenhum com mais oportunidades", complementa Valter Ziantoni, da Reland.

Daniel Meireles, da Acres, ressalta que os investidores devem ter atenção especialmente com a disponibilidade hídrica na região. "É preciso investir em irrigação e entender muito bem a disponibilidade de água doce. É comum perfurar um poço e encontrar água salinizada", diz.

Gonzalo Salazar, da Tierras del Chaco, atenta também para a legalidade das terras. "Há imóveis que requerem uma boa auditoria para o registro dos títulos", diz. "O que sempre recomendamos é uma verificação registral de títulos, confirmar bem todos os antecedentes judiciais, acesso a terra e água", complementa.

Nem todas as terras paraguaias, porém, oferecem preços competitivos. Em regiões mais consolidadas da Região Oriental do país, como no Alto Paraná, o preço do hectare é bem mais alto.

"São regiões como as de Itaipu, Caaguazú e Canindeyú, onde há terras agrícolas de alta produtividade, ideais para soja e milho, onde os preços atualmente estão entre US$ 3 mil e US$ 6 mil o hectares [R$ 15 mil a R$ 30 mil, no câmbio do dia), de acordo com a localização e melhorias feitas", diz Gonzalo Salazar, da Tierras del Chaco.

"São valores muito próximos aos praticados no Brasil. Nessa faixa de preço, o investidor tende a preferir comprar uma área em Sorriso, no Mato Grosso, do que no Alto Paraná", complementa Daniel Meireles, da Acres.

Além dos preços, outro aspecto que exige atenção é a liquidez. Meireles, da Acres, lembra que o mercado imobiliário rural paraguaio ainda é significativamente menos dinâmico que o brasileiro.

"Há compradores locais e existe um interesse crescente de investidores estrangeiros, mas a liquidez é mais lenta. No Chaco, terras ficam à venda às vezes por oito meses, onze meses", estima.

"Não se compara ao Brasil, onde um produtor do Rio Grande do Sul compra terras na Bahia e um investidor de São Paulo negocia áreas no Mato Grosso com relativa facilidade", diz.

Apesar da criação da Rota Bioceânica, Daniel Meireles pondera que, apesar do projeto ser relevante do ponto de vista logístico, é necessário ter cautela. "A região é enorme e nem todas as áreas serão igualmente beneficiadas pela rodovia", pondera.

No Chaco, lembra Gonzalo Salazar, da Tierras del Chaco, a infraestrutura de modo geral ainda é limitada. "Todos os serviços básicos ainda estão em processo de desenvolvimento", diz.

Já o engenheiro agrônomo Wagner Fausto, brasileiro que vive no Paraguai há mais de uma década e é diretor comercial da distribuidora de insumos Transagro, avalia que a capacidade de recebimento de grãos é suficiente no país como um todo.

"O produtor, em todas as regiões produtivas, tem mais do que um silo próximo para fazer a entrega. Não é um desafio. Como o Paraguai territorialmente não é tão grande e tem uma boa malha rodoviária, os produtos chegam rápido", avalia.

Cultura e política

Se a logística costuma facilitar a operação no campo, a negociação de terras, por outro lado, exige atenção às particularidades culturais do país, afirma Valter Ziantoni, da Reland.

Para ele, o fato de o país ser menor (com 406.752 quilômetros quadrados, área ligeiramente superior à do Mato Grosso do Sul) faz com que as relações sejam mais próximas, o que leva muitos proprietários de áreas agrícolas a evitar anunciar publicamente a venda de suas fazendas.

"Como o Paraguai é menor, todo mundo se conhece. Todo mundo conhece o ministro, o presidente, o produtor. Às vezes o produtor não quer falar que está vendendo para não parecer que está quebrado ou para não parecer que quer se capitalizar", explica.

Assim, para o investidor brasileiro que está interessado em terras agrícolas, as ofertas não necessariamente estarão disponíveis em um marketplace on-line.

Em vez disso, segundo Ziantoni, elas costumam circular por meio de uma rede restrita de corretores paraguaios altamente especializados, que mantêm relacionamento de longa data e a confiança dos proprietários rurais e das famílias donas das áreas, operando no formato off market.

"Os melhores negócios passam por corretores paraguaios de altíssimo nível. São profissionais que detêm portfólios muito bons e têm a confiança desses produtores, desses donos de terra, dessas famílias, que acabam negociando diretamente com a gente", diz Ziantoni, da Reland, que tem começado a atuar no Paraguai com a parceria de imobiliárias e corretores locais ao longo deste ano.

Um ponto em comum lembrado pelos entrevistados para que haja maior procura por terras no Paraguai é a situação política do país, hoje governado por Santiago Peña, de centro-direita.

No espectro ideológico, o Paraguai costuma ter governos mais à direita, com exceção da breve presidência do esquerdista Fernando Lugo, que governou o país entre 2008 e 2013, e políticas econômicas mais liberais.

"Como no Brasil há uma crise no agro e uma certa desmotivação no aspecto político, é natural que investidores olhem para os hermanos, que estão com um governo de direita", avalia Daniel Meireles, da Acres.

"O que aconteceu foi uma degradação política no Brasil que levou a um boom imenso de pessoas tentando levar o dinheiro para o Paraguai", opina Valter Ziantoni, da Reland.

Para Meireles, da Acres, no entanto, investidores devem se atentar que momentos políticos são passageiros e que a decisão de investimentos não pode ser pautada apenas pela política.

"Os ânimos oscilam e é natural que as pessoas olhem para outros países, mas isso não significa que o mundo mudou", diz.

O consultor da Acres cita como exemplo a Bolívia. Após duas décadas de governos de esquerda, no ano passado, o país elegeu como presidente Rodrigo Paz Pereira, nome posicionado à centro-direita.

Apesar da mudança política, o novo governo tem enfrentado uma onda de protestos de rua ao longo deste ano.

"Estavam todos empolgados, mas aí você pode ter uma virada dessas que inviabiliza o cenário", analisa.