O STF decidiu que empresas imobiliárias não pagam ITBI ao transferir imóveis para compor capital social, salvo se houver fraude ou valor excedente, dando segurança jurídica ao setor.
João Teodoro da Silva, Presidente do Sistema Cofeci-Creci
João Teodoro da Silva
O STF decidiu a favor das imobiliárias no caso do ITBI.
O que é o Tema de Repercussão Geral
O Tema de Repercussão Geral é um instituto processual que discute questões constitucionais repetidas em recursos extraordinários. O Supremo Tribunal Federal (STF) considerou o caso relevante economicamente, política, social ou juridicamente, pois impacta interesses que vão além das partes envolvidas. Quando um Tema é julgado, a tese extraída deve ser aplicada por todos os tribunais e juízes em casos semelhantes. No dia 19 de outubro, o STF encerrou o julgamento do Tema 1.348, de grande relevância para o setor imobiliário.
- O STF validou a isenção do ITBI para empresas que compram, vendem ou alugam imóveis.
- A decisão se aplica à integralização do capital social, não apenas à atividade principal.
- Se o imóvel valer mais que o capital, a diferença pode ser tributada pelo município.
- Há mais de 300 processos parados que devem ser destravados com essa decisão.
- A isenção exige documentação clara e técnica para evitar acusações de fraude.
Imunidade do ITBI na Integralização de Capital
A decisão concedeu imunidade do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de capital social para empresas que têm como atividade principal a compra, venda ou locação de imóveis. Até então, muitas prefeituras entendiam que empresas com foco no imobiliário não teriam direito ao benefício previsto na Constituição Federal. O STF julgou que a exceção ligada à atividade preponderante não se aplica à transferência de bens, quando destinada a compor o capital social, ou para aumento do capital das empresas.
O STF evidenciou que a imunidade para a integralização de capital não se condiciona à atividade econômica exercida pela pessoa jurídica. Entretanto há um detalhe a ser considerado. O Tema 796, de repercussão geral, já havia fixado que o não pagamento do ITBI é estritamente limitado ao valor do capital social a ser integralizado. Ou seja, se o imóvel transferido tiver um valor superior ao do capital social subscrito, o que exceder poderá, sim, ser tributado pelo município. É fundamental, portanto, rígida análise contábil e tributária antes da operação.
Segurança Jurídica e Vigilância Fiscal
Doravante, o Corretor e o empresário do setor imobiliário têm muito mais segurança jurídica para estruturar seus negócios, planejar a expansão patrimonial e organizar sociedades sem o fantasma da cobrança fiscal indevida. Contudo as prefeituras ainda mantêm o direito de fiscalizar e afastar o benefício fiscal se comprovarem a existência de dolo, ou uma montagem puramente fictícia para escapar do imposto. A tese do STF diz que a operação é legítima e protegida, mas precisa ser feita às claras, com documentação idônea e respaldo técnico.
Divergência entre Ministros e Impacto nas Prefeituras
No julgamento do Tema 1.348, divergiram os ministros Gilmar Mendes e Dino. Ambos entendiam que afastar o ITBI impactaria fortemente na arrecadação dos municípios em favor de um setor voltado à circulação de bens. Todavia venceu o respeito à Carta Magna. A decisão representa a derrota da sanha arrecadatória municipal e estimula a formalização e o fortalecimento de empresas imobiliárias. Conhecer e compreender as novas regras agrega valor à eventual consultoria prestada a clientes e investidores que negociam com imóveis.
Desbloqueio de Processos e Formalização do Setor
Com mais de 300 processos semelhantes aguardando solução em tribunais estaduais de todo o país, o precedente tem repercussão geral imediata e destrava os contenciosos tributários que travavam os negócios do setor. Empresas que pagaram tal tributo sob protesto, ou estavam com processos judiciais parados, agora têm jurisprudência pacífica para recuperar valores ou consolidar suas estruturas de capital social sem risco de bitributação. A decisão garante ambiente de negócios mais saudável e previsível para quem opera no mercado imobiliário.
