Entenda as opções de garantia locatícia disponíveis no Brasil, com foco em Goiânia, para quem não tem fiador e quer alugar sem depender de terceiros.
Agni Aguiar, especialista em locação e fundadora da Asa Empreendimentos e Negócios Imobiliários
Sem fiador, ainda é possível alugar um imóvel no Brasil, mas o mercado tem mostrado maior abertura para opções que não dependam de alguém próximo para assumir a responsabilidade pelo contrato. Além do fiador, existem outras modalidades de garantia locatícia com regras e custos diferentes, e cada uma pode impactar o orçamento do inquilino.
Em Goiânia, o aluguel residencial ficou mais caro: o preço médio de referência chegou a R$ 43,51 por m² em maio de 2026, segundo o índice FIPEZAP, com alta de 6,44% em 12 meses. Com esse cenário, entender quanto custa apresentar garantias e quais despesas permanecem durante o contrato pode fazer diferença no planejamento financeiro de quem está se mudando.
Para Agni Aguiar, especialista em locação e fundadora da Asa Empreendimentos e Negócios Imobiliários, as três modalidades mais comuns no mercado goianiense continuam sendo fiador, seguro-fiança e caução, mas o comportamento dos inquilinos mudou nos últimos anos. Hoje eles buscam soluções que não dependam da ajuda de terceiros.
O fiador, que já foi o padrão, vem perdendo espaço, não porque deixou de ser aceito, mas porque ficou difícil de conseguir, explica Agni. Muitos inquilinos passaram a priorizar soluções que não dependam de familiares ou amigos: antes o inquilino procurava a garantia mais barata. Hoje ele procura a que não depende de favor de ninguém.
Segundo ela, o fiador continua sendo uma forma tradicional de garantia, com uma terceira pessoa respondendo pelas obrigações caso o inquilino não cumpra o contrato. A dificuldade de encontrar alguém com imóveis quitados para assumir esse compromisso pode dificultar a locação.
Quanto custa a caução
Outra opção prevista pela Lei do Inquilinato é a caução. Quando feita em dinheiro, pode representar até três meses de aluguel e deve ser depositada em poupança. O valor inicial é alto, mas ao fim do contrato, se não houver débitos, o dinheiro é devolvido, conforme a legislação e o contrato.
Para Agni, a caução é interessante para quem tem o dinheiro disponível e quer o menor custo total, já que não se trata de despesa, é um depósito. Ela recomenda atenção à documentação durante todo o processo, desde a entrada até a devolução das chaves, com registro de onde o dinheiro foi depositado e comprovantes guardados. A vistoria precisa ser detalhada, de preferência com fotos.
Seguro-fiança dispensa o fiador
Neste caso, uma seguradora oferece a garantia mediante pagamento de um valor pelo serviço, evitando apresentar fiador ou deixar, de imediato, até três meses de aluguel como caução. O custo varia conforme a análise de crédito e as coberturas contratadas, e pode ser parcelado em até 12 vezes.
A apólice pode incluir proteção para danos ao imóvel, multa por rescisão e pintura. O seguro tende a ser mais interessante para quem não tem capital para caução, não possui fiador ou precisa agilizar a entrada no imóvel. No entanto, o seguro é anual e precisa ser renovado, mantendo o custo ao longo do tempo.
Título de capitalização também pode ser alternativa
O título de capitalização dispensa o fiador, mas exige que o inquilino disponibilize o valor da garantia de uma única vez. Diferentemente do seguro, o dinheiro fica vinculado à garantia e pode retornar ao inquilino no fim do contrato, desde que não haja débitos ou obrigações a serem descontadas, conforme o contrato.
Dependendo de como o dinheiro está disponível, o seguro dilui o custo ao longo do ano; o título exige o valor de uma vez, mas volta ao inquilino no final.
Existem outras garantias
Além da fiança, caução, seguro de fiança locatícia e título de capitalização, a Lei 8.245/1991 prevê a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento como outra modalidade de garantia. É uma opção menos comum e com regras específicas. A lei também estabelece que o contrato de locação não pode exigir mais de uma modalidade de garantia ao mesmo tempo, proibindo, por exemplo, exigir fiador e caução conjuntamente.
Independentemente da modalidade escolhida, é essencial observar a documentação exigida e as condições da análise de crédito. Entre os documentos normalmente solicitados estão identidade, CPF, comprovante de renda e de residência. Para autônomos, podem ser solicitados extratos bancários ou declaração de Imposto de Renda.
No seguro-fiança, a aprovação não depende apenas da imobiliária: a decisão final é da seguradora.
Qual é a melhor opção para quem não tem fiador
Não existe uma garantia ideal para todos os casos. A escolha depende da situação financeira do inquilino, do valor disponível para a entrada e das condições aceitas pelo proprietário ou pela imobiliária. O ideal é comparar custos, verificando coberturas e entender exatamente o que está sendo exigido antes de fechar negócio.
Segundo Agni, a principal mudança no perfil dos locatários é a busca por praticidade e autonomia na hora de alugar. Hoje ele procura a que não depende de favor de ninguém, resume.
