A reforma tributária vai mudar a forma como as construtoras recebem o dinheiro dos clientes. A partir de 2027, os impostos serão retirados automaticamente no pagamento, o que vai reduzir o dinheiro disponível no caixa das empresas. Isso pode atrasar obras e forçar as construtoras a buscarem novas formas de crédito.
Construção civil
A construção civil vai perder em 2027 uma importante fonte de dinheiro que hoje ajuda a manter as obras no dia a dia. Isso acontece justamente quando o crédito tradicional para o setor está mais fraco. O financiamento para construtoras e incorporadoras pelo SBPE caiu de R$ 46,2 bilhões em 2024 para R$ 30,8 bilhões em 2025. Enquanto isso, o crédito privado começou a ocupar mais espaço. Segundo dados da Anbima, o mercado de crédito privado movimentou R$ 192,8 bilhões no primeiro trimestre de 2026, um aumento de 22,5% em relação ao mesmo período do ano anterior.
- Mudança no pagamento: A partir de 2027, os impostos IBS e CBS serão retirados automaticamente na hora do pagamento do cliente, antes de o dinheiro chegar à construtora.
- Menos dinheiro em caixa: Com isso, as construtoras vão perder uma fonte de liquidez que usavam para pagar fornecedores, funcionários e materiais de obra.
- Crédito mais difícil: O financiamento bancário para construção caiu de R$ 46,2 bilhões para R$ 30,8 bilhões em um ano, apertando ainda mais o caixa.
- Antecipação não resolve: Antecipar recebíveis não adianta, porque o imposto continua preso ao calendário original do cliente, segundo um decreto do governo.
- Planejamento é chave: As construtoras precisam planejar o financiamento da obra com antecedência para não ter problemas em 2027.
Nesse contexto de crédito mais restrito, a reforma tributária adiciona uma pressão importante sobre o dinheiro em caixa. Com o novo modelo de IBS e CBS, entra em vigor o split payment, mecanismo pelo qual bancos e plataformas de pagamento separarão automaticamente a parcela dos tributos no momento em que o cliente efetuar o pagamento. A construtora receberá apenas o valor líquido da operação. Na prática, o imposto deixará de passar temporariamente pelo caixa da empresa, eliminando uma fonte de liquidez que hoje ajuda a financiar fornecedores, folha de pagamento, compra de materiais e etapas da obra. Com menos crédito bancário disponível e o fim desse fôlego financeiro, antecipar a estratégia de funding, recorrendo cada vez mais ao mercado de crédito privado, deixa de ser uma alternativa para se tornar uma necessidade.
O efeito é especialmente duro para a construção porque o setor vive de prazo. A empresa compra terreno, contrata mão de obra, paga aço, concreto, projetos, equipamentos e fornecedores muito antes de receber integralmente do comprador. A venda do imóvel costuma ser parcelada, a obra avança por etapas e o caixa raramente entra no mesmo ritmo em que sai. Por isso, a mudança tributária não é apenas contábil. Ela mexe no pulmão financeiro da obra. "A construtora sempre conviveu com um descasamento entre o que gasta e o que recebe, e o dinheiro dos tributos ajudava a preencher parte desse intervalo sem que a empresa percebesse. Quando esse valor deixar de passar pelo caixa, o setor vai enxergar uma necessidade de capital de giro que já existia, mas estava escondida", afirma Priscila de Freitas, Diretora de Crédito da Multiplike. A antecipação de recebíveis, uma das saídas mais usadas pelo setor para gerar liquidez, também não resolve sozinha esse novo problema. O Decreto nº 12.955 deixa claro que antecipar uma parcela não muda o momento de separação do imposto.
A empresa pode adiantar o dinheiro da venda, mas o tributo continuará preso ao calendário do pagamento original do cliente. Ou seja, a antecipação melhora o caixa, mas não recria a folga tributária que vai desaparecer. "Antecipar recebível continua sendo uma ferramenta importante para gerar liquidez, mas deixou de ser resposta suficiente para o efeito do split payment, porque o imposto segue preso ao calendário do cliente. A construtora precisa planejar o funding antes da obra avançar, e não tentar corrigir esse descasamento quando o caixa já estiver pressionado", explica Priscila. A reforma não cria sozinha a pressão sobre o caixa, mas antecipa uma mudança de comportamento em um setor que já busca alternativas ao financiamento tradicional. Com ciclos longos, vendas parceladas e desembolsos concentrados antes do recebimento integral, as construtoras terão de medir quanto dos tributos ainda passa hoje pelo caixa, projetar a operação sem essa folga e estruturar fontes de recursos compatíveis com cada etapa do empreendimento. "A reforma tributária apenas acelera um movimento que o setor já vinha fazendo. Antecipar recebível sozinho não resolve o efeito do imposto, como o próprio decreto deixou claro. O que resolve é planejar o funding da obra com antecedência, com estruturas de crédito que acompanhem o ritmo de cada empreendimento. Quem chegar em 2027 sem essa conta feita vai descobrir a necessidade de capital no pior momento, com a obra em andamento", conclui Priscila.
